부동산 보유과세 강화정책

 

“재산(부동산)보유과세 강화정책”

Ⅰ. 부동산 보유과세 강화정책 및 의의

  부동산 가격 형성에 영향을 미치는 주요 변수로는 수요, 공급, 소득, 금리, 정책 등이 있으며, 부동산 시장을 판단하거나 예측하기 위해서는 위의 요소를 유기적으로 분석해 보아야 한다.

  수요와 관련된 요소로 세대수, 매매, 전세, 월세, 투자심리 등이 수요를 변화 시키는 항목이다. 공급에 영향을 주는 요소로는 분양가, 건축허가물량, 사업승인물량, 착공물량, 입주량, 미분양, 미입주, 대체상품, 업체동향, 유행상품 등이 있다. 부동산 구매력과 직접 관련이 있는 소득에 영향을 주거나 구매 수준을 나타내 주는 것으로는 경제성장률, 가처분 소득, 소비자 기대지수 등이 있다. 금리와 관련된 요소로 여신금리, 수신금리, 모기지론, 금리정책 등이 있다. 정책과 관련된 요소로는 수급규제, 거래규제, 세금, 건설경기 부양책 등이 있다.

  부동산 보유과세는 이론적으로 이상적인 지방세이며 많은 나라에서 지방정부의 재원조달을 위한 중요한 세원으로 활용되고 있다. 그러나 우리나라의 보유세제는 2005년부터 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 이원화되었으며 지방정부의 재원조달 수단이기보다는 부동산 가격 안정을 위한 정책세제로 인식되고 있다.

  언젠가부터 주택가격, 특히 강남 아파트 가격 안정을 위해서는 재산 보유과세 강화가 필수적이라는 주장이 상식처럼 통용되고 있다. 그 근거는 보유세가 늘면 부동산 보유에 따른 비용이 증가하고 투자수익률이 낮아져서 투기적 주택수요가 줄고 부동산가격이 안정된다는 ‘이론’과 ‘선진국’인 미국에 비해 우리나라 보유세 부담이 턱없이 낮다는 ‘실증적 증거’이다.

  이러한 근거를 토대로 참여정부는 고가 주택 보유자들에 대해서 2009년까지 보유세 실효세율을 미국 수준인 주택가격의 1% 수준까지 높인다는 구체적인 정책목표를 정하고 종합부동산세를 통해 목표달성을 추진하고 있다.

  이 중에서 타 요소와 달리 금리와 정책적 변수는 단기간에 시장 상황을 변동 시킬 수 있는 파급효과가 크다고 볼 수 있다. 실제로 부동산을 물리적으로 공급하는 것과 달리 언론매체를 통해 빠르고 폭넓게 사람의 심리에 영향을 미치기 때문이다.

Ⅱ. 우리나라 부동산정책의 변천

  우리나라의 부동산정책은 1968년 안정화조치이후, 1978년 8.8조치, 1988년 8.10조치 등 거의 10년 단위로 부동산경기 활성화정책과 억제정책이 시황에 따라 번갈아 시행되었고, 1997년 외환위기로 98년 각종규제완화를 전제로 한 건설산업안정화대책으로 경기진작을 꾀한 가운데, 2003년 5.23주택가격안정대책, 9.5재건축대책, 10.29주택시장안정종합대책 등 투기억제정책이 순차적으로 시행되었으며, 2005년 8월 31일 부동산종합대책을 발표하여, 투기수요 억제를 위한 세제합리화로서 부동산소유에 상응하는 보유세를 부과해 투기수요를 억제하고, 부동산가격 상승에 따른 투기적 이익은 양도세 강화를 통해 철저히 환수코저 하였으며, 2006년 3월30일 서민주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안을 마련하여 재건축 개발이익 최대 50%까지 환수, 주택대출규제를 위한 부채상환비율제도 도입, 택지개발지역 중소형 주택 부지 조성원가기준 가격공급, 부동산 실거래가 신고강화를 골자로 작금에 이르렀다.

Ⅲ. 8.31부동산 강화정책의 주요내용

  종부세 과세기준금액은 주택 9억원, 비업무용토지 6억원이상을, 정부는 이를 각각 6억원, 3억원으로 낮췄다. 인별합산 과세체계였던 것도 세대별 합산과세로 전환, 십 수만 가구를 종부세 과세대상으로 편입시켰다.

  세율체계도 4단계로 구분, 강화했다. 과표적용률 또한 공시지가의 50%에서 70%로 올렸으며 단계별로(2007년 80%, 2008년 90%, 2009년 100%)현실화한다는 방침도 담아냈다.

  보유에 대한 세금페널티와 함께 거래에 대한 세금페널티 강화도 핵심. 현재 2주택자 등 부분적 양도세 실거래가 과세가 시행되고 있으며 내년부터는 1주택자 등 모든 부동산에 대한 실거래가 과세가 시행될 예정이다.

  2주택자 주택양도 시 양도소득세 중과세(50%, 주민세 포함시 최고 55%)도 내년부터 시행된다. 거래활성화를 위해 취득·등록세율을 부분적으로 내리기도 했다. 그러나 정부 뜻대로 거래가 이뤄지지 않자 최근 정부는 취득·등록세율을 다시 내렸고 추후 인하조정 계획을 가지고 있다.

Ⅳ. 맺는말

  2004년 연말 강남, 분당, 용인 등 특정지역을 중심으로 주택가격이 급상승하기 시작했다. 정부는 이 급상승하는 주택가격을 억제하기위해 서민주거 안정대책, 부동산 거래 투명화 정책, 투기적 수요억제정책, 토지시장 안정정책 등을 내용으로 하는 부동산 대책을 내 놓았는데, 이것이 바로 8.31 부동산대책이다.

  대책의 핵심은 단연 부동산 관련 세금강화다. 각종 공급대책 등이 총망라되어 있었지만 핵심은 세금강화였다는 것을 부인하기는 어렵다.

  재산세와 종합토지세의 현행 구조에 대한 문제점은 다음과 같다.

  첫째, 세 부담과 재산 가격이 비례하지 않는다. 둘째, 보유세의 부담이 지나치게 낮다. 셋째, 불합리적 구조로 인해 보유세가 지방자치단체의 기간세목으로서의 역할을 못하고 있다.

  지난 1일 발표된 부동산세제 개편방안은 이러한 문제점들을 시정하면서 소득·소비·재산의 3대 세원 중 재분배 효과가 가장 큰 재산 과세의 역할을 강화하고자 하는 정부의 의지가 담겨 있다. 첫째 재산세 건물과표가 시가를 반영, 종합토지세의 과표현실화, ‘종합부동산세’의 신설이다. 발표된 내용 중 문제점이 있으면 세부적인 것들을 다듬되, 재산과표가 시가와 비례하도록 하고, 토지세제를 강화하면 된다. 또한, 종합토지세의 이원화를 통해 국가와 지방자치단체 간 세원의 합리적 배분을 이룬다면, 우리나라 세제가 그만큼 건강해지는 것임에는 틀림없을 것이다.